Дневник Олега Федотова

Вложение средств в недвижимость всегда представляется «понятным» инвестированием. Вместе с тем ценные бумаги - акции и облигации - при отсутствии у владельца развитого воображения и понимание рыночных процессов, не дают возможности понять, чем же именно ты обладаешь (для некоторых это все равно, что представить бесконечность Вселенной). Зато с недвижимостью - никакой абстракции: до собственных квадратных метров можно потрогать, можно ощутить, потрогать. Почти кантивське: объективная
  , Так сказать, реальность
  ,
  которая дана нам в ощущении.
  Те, кто скупает недвижимость, могут иметь один из трех, или даже все одновременно мотивационные направления.
  : Вложить в жилье (или нежилой сектор), дождаться положительной рыночной конъюнктуры и продать выгоднее.
  : Вложить в жилье, сделать «крутой» ремонт, переплануваты, легализовать перепланировку - и опять же - продать уже намного дороже. В этом случае в наличии более интеллектуальный вариант инвестирования: необходимо продумать, сколько будут стоить стройматериалы и услуги бригады мастеров, найти более «бюджетный» вариант, не слишком погружаться в вопросы качества работы, но максимально сосредоточить внимание на спецэффекты, которые затем поразит покупателя (лепниной на потолке ручной работы, унитаз с подогревом и т.д.).
  способ заработать: купить и сдавать в наем, и это, при определенных объемов и обстоятельств, может кормить и самих и детей и внуков.
  Каковы основные признаки инвестирования в недвижимость? Во-первых, квадратные метры практически не могут быть предметом краткосрочных спекуляций. Поиск покупателя и продавца занимает достаточно долгое время. Юридическое оформление покупки также весьма хлопотное процесс. Много «белых пятен» мы имеем и в системе адекватной оценки недвижимого имущества. Вторая характерная черта тесно связана с первым пунктом: квартиры и помещения, входящие в нежилого фонда, не могут быть биржевым товаром. Квадратные метры - не зерно первого, второго или третьего класса, это «товар», который нельзя унифицировать, формализовать и выставить на торги «втемну». Слишком много тонкостей по каждому объекту недвижимости: начиная от пола, скрипа, до наличия или отсутствия соседей, «врубають» музыку после полуночи. По этому поводу вспоминается старый анекдот.
  Маклер рассказывает покупателям о избранное ими жилье: «Я хочу быть с вами честным до конца. Этот дом имеет свои недостатки. К северу от него находится огромное свалку, на востоке - отстойник нечистот, на юге - свинофермы, за западе - лисопилка ». В клиентов волосы дыбом: «Какие же преимущества?!». Маклер бодро: «Как какие? Вы всегда сможете точно определить, откуда дует ветер ».
  Я понимаю, что инвестиции в недвижимость будут существовать всегда, поскольку они являются первым этапом осознания того, что инвестировать нужно. Хотя этот вид инвестиций и представляется мне несколько анахроничним. Дело в том, что в нашей стране удельный вес инвестиций в недвижимость среди общего инвестиционного потока абсолютно неспивмирною с тем, что мы наблюдаем в мире. Однако, такое положение вещей является не просто понятным, но и закономерным для молодой переходной экономики, что делает свои первые шаги в направлении рынка. С развитием экономики недвижимость не приносит уже таких сверхприбылей, как это было в Украине в течение последних 5-7 лет. К тому же, цены на отечественную недвижимость росли как на дрожжах, поэтому сегодня наблюдаем глубокую коррекцию. Разумеется, на восстановление рынка недвижимости уйдет значительное время.
  Поговорим об этом подробнее.
  .
  Если суммарную стоимость всего жилья в стране приравнять к ВВП, то получится, что она составляет около 400% ВВП. Эта сумма кажется нереально завышенной, если сравнить Украину с такими странами, как США (160% ВВП) и «перегретую» Австралия (337% ВВП). По поводу ситуации на мировом рынке жилья The Economist то писал: «Конечно, цены на недвижимость не упадут, как кирпич. Скорее всего, они будут лететь как кирпич с парашютом. Впрочем, когда они приземляться, все равно будет больно ».
  «Больно» или нет было отечественным вкладчикам средств в недвижимость, можно узнать по динамике роста и падения цен на недвижимость в Украине по следующему графику. Здесь каждый, при желании, может найти год, когда он вкладывал в жилье или другую недвижимость, и понять процессы, происходившие с его инвестициями.
  Как видим, финансовые кризисы 1998 и 2008 годов существенно «путали карты» инвесторам в недвижимость.
  Я не устаю повторять, что, в первую очередь, «кризис у нас в голове». Критическая масса оценочных суждений, накопичившись, взрывается, давая эффект снежного кома, который катится с горы. Проводя параллель с наращиванием оборотов общественного мнения о кризисе, напомню о том, что, по разным оценкам, от 20 до 40% от общего количества покупателей недвижимости являются инвесторами (это при том, что жилья в Украине на каждого гражданина приходится не так уж и много - не более 22 кв.м.). То есть квадратные метры покупаются не потому, что людям негде жить, а потому, что они ожидают дальнейшего роста цен. «Пузыри» - это когда цена является сегодня высоким лишь потому, что инвесторы верят, что завтра она будет еще выше, а не фундаментальные факторы. Многие включите «стоп-кран» тогда, когда по каким причинам массовая истерия остановится. Они даже начнут «сбрасывать» актив, который дешевеет, а это лишь пиджене падение цен.
  Сегодня уже можно купить однокомнатную небольшую осельку в Киеве за 20 000 долларов. Как думаете, дальше будет?
  .
  Стройматериалы начали стремительно расти в цене начиная с 2003 года. Такая динамика сохранялась до конца прошлого года. Финансовый кризис вызвал резкое падение импорта. Некоторые виды стройматериалов вообще исчезли с полок строительных гипермаркетов, опустевших промышленные склады. И дефицита не возникло - существенно упал спрос. Ландшафты крупных городов спотворилися ужасными памятниками чьих-то желаний - бетонными скелета долгостроев и мачты остановленных кранов. Конечно, строительство когда возобновится, но сегодня: А) те, кто инвестировали в строительство свои свободные средства, не получили собственных квадратных метров, их средства были изъяты из оборота, а инфляция, как шашель, продолжает их точиты; Б) те, кто инвестировали в строительство заимствованные средства, получили еще более неутешительный результат, потому что вынуждены теперь рассчитываться с банками еще и по валютным кредитам.
  И если раньше большим риском для инвестора в недвижимость было встретить такую ловушку как «Элита-центр» или купить «проблемное» жилье на вторичном рынке, то сегодня в состоянии вкладчиков элиты-центров оказались значительная часть инвесторов в строительство. Другими словами, они теряют если не все, то очень много.
  .
  Признаком того, что рынку недвижимости оставалось расти
  (еще до кризиса) «недолго», была поразительная расхождение между арендной платой на жилье и его стоимостью. То есть, если инвестор решил приобрести жилье с целью сдачи его в аренду и таким образом «отбить» вложений, процесс этот затягувався на долгие-долгие годы. С 2000 по докризисным 2007 года стоимость жилья выросла в 2-3 раза быстрее, чем арендная плата. Инвестор 2000 окуповував свою инвестицию около 7 лет, а инвестор 2007 - уже 14-18 лет. Итак, из инвестиционного товара аренда быстро превратилась в обычную потребительскую услугу.
  Уровень окупаемости (доходности) жилья выше там, где сама его стоимость невысока. Согласно различным рейтингам, наивысшей окупаемость была в Кишиневе (14%), Варшаве (13%), Софии (10%). За ними идут Братислава, Москва (!), Париж, Амстердам, Загреб. Киев до кризиса колебался на уровне 5%.
  Как думаете, на какой позиции рейтинга он сейчас?
  Арендовать однокомнатную чистенько квартиру в центре Киева, недалеко от площади Независимости, сегодня можно за 1500-2000 гривен. Некоторые из них стоят пустые. Цена на такое помещение до кризиса могла достигать несколько сотен тысяч долларов ...
  Напоследок.
  В развитых странах инвестиции в недвижимость не рассматриваются с позиций высокой доходности. Более того, многочисленными являются те граждане, которые вообще никогда не покупают жилье, а живут с семьями в арендованном помещении. Такой стиль жизни переходит по наследству их детям и для многих становится традиционным. Другое с украинцами. Представить себе рядового соотечественника, который не мечтал бы об увольнении из «крепостного» орендарства, или же о нескольких собственных комнат с крепкими дверями, или же ... Ну, о «садок вишневый коло хати» стоит уже и говорить, это - классика украинской ментальности ...
  Только вряд ли когда квадратные метры станут для нас выгодной инвестицией. Крышей над головой, жизненной необходимостью - да. Однако сказанное не означает, что у этого вида инвестирования сторонников впоследствии не останется. Определенное их процент всегда присутствует в любой стране. Это уже вопрос вкуса ...
  После первой брачной ночи с состоятельным господином молодая жена рассказывает своей подруге: «Наконец я поняла, о какой недвижимости он все время бурмотив ...».